マンション管理は大きく変わってきています。
マンション管理が直面している「二つの老い」を知っていますか?
マンションの老朽化と所有者の高齢化です。
昨今、全国の築古マンションで管理機能不全が問題化してきています。今や国民の8人に1人が住んでいると言われているマンションでこのような問題が深刻化してきていますが、これは今後もこのままならどんどん似たような問題が増えてきてしまいます。
さすがに自治体も国も、問題の大きさをほっておけなくなり、昨年6月に改正マンション管理適正化法と改正マンション建て替え円滑化法が成立しました。
この改正管理適正化法の目玉が、来年4月から始まる予定の「管理計画認定制度」です。地方自治体がマンションの管理状況をチェックし、基準をクリアした管理組合を「認定」する一方、クリアできなかった管理組合には助言や指導、勧告も可能としています。
同時に、ここが大きいと思っていますが、改正建て替え円滑化法により、老朽化したマンションを建て替えやすくするため、建て替え時に容積率緩和の特例を受けられる条件も緩和されました。
正直、この築古マンションの管理機能不全問題の根本解決は、老築化したマンションをいかに建替えやすくできるかが根本解決だと思っています。今後さらに要件緩和されていくことになるでしょうが、どんなに良い管理修繕をしてこれたマンション管理でも老朽化マンションの建て替えはいつかは訪れる問題です。
今後人口が減っていく日本において、いつまでも新築マンションを建て続けられるものではありません。駅近の条件のよい場所などはとうに限られております。
『マンションは管理を買え』と言われてきましたが、(これらの制度によって)今後は個々のマンションの管理状況が市場で大きく評価されるようになるのは間違いありません。
【参考サイト】全居住者必見! マンション管理の新制度 来春スタートのインパクト=中園敦二/和田肇
「マンション管理組合の理事3人のうち、2人が中国人、1人が居住していない80代の高齢者。管理規則は日本語だから外国人は読めないし、総会を開いて住民との基本的なコミュニケーションもとれない」──。(変わる!マンション管理 特集はこちら)
東京23区内にある築40年の5階建てマンション(39戸)の管理組合は、機能不全に陥っていた。関係者によると、理事は輪番制で決めていたが、理事になりたくない所有者は年2万円の“ペナルティー”を支払えば、管理組合はそれを支払わない所有者に任せっきり。関係者は「軽い認知症の高齢者も居住している。大規模修繕の時期だが、管理組合の通帳には数百万円しかない」と嘆く。
マンションコンサルティング「別所マンション管理事務所」の別所毅謙代表は「中流層の中国人など外国人が『日本のマンションは安い』と購入するケースが増えている。部屋を改装すれば、築40年でも飛ぶように売れていく。所有者が急速に“グローバル化”しているのが日本のマンションの現状だが、管理体制が追い付いていない」と指摘する。
