今回は横浜市栄区の特有の空き家事情・空き家対策・空き家の管理・処分・活用方法についての解説です。
神奈川県の中でも横浜市栄区は空き家率が高め
神奈川県の中でも移住として注目されている地域ですが、意外にも横浜市栄区は空き家率が高めの地域で、世代交代等により、空き家が増えつつあります。
[参考サイト]神奈川の空き家率ランキング(スマイティ)
今後も空き家が増える確率が高いので、需要と供給のバランスを考えると空き家の資産価値が下がる確率は高いと思います。
今のうちに残すべきか、それとも処分すべきか、早めに検討すべき時期と考えます。
よく息子や孫のために空き家として所有をしておきたいというご相談がありますが、それは現在の資産価値や税制を前提としての話が多いです。
今後、特定空き家認定で税負担が増える可能性や固定資産税も空き家に対して今より税負担が増える可能性があり、不動産ではなく、負動産になるリスクの方が高いことも想定をしておいた方がいいでしょう。
[参考サイト]横浜市栄区の売却相場・動向の概要(イクラ不動産)
[参考サイト]横浜市将来人口推計(横浜市役所)
空き家は慌てて処分する必要はないが、急いで空き家の方向性は決めた方がいい
空き家は不動産会社に相談するとすぐに売却した方がいいと言われることが多いようですが、「空き家は慌てて処分する必要はないが、急いで空き家の方向性は決めた方がいい」と説明しています。
方向性とは空き家を売却・処分・居住・管理・賃貸・活用等決めることです。
一番よくないのはそのまま放置することです。放置してメリットは一切ありません。特に残置物は早めに整理することをおすすめします。
売却・処分・居住・管理・賃貸・活用、どの場合でも残置物がネックになる場合が多いからです。
空き家として置いておいても残置物も劣化するので大切なものでも結果として処分することになってしまう場合が多いです。
横浜市役所の空き家対策は必ずチェック
空き家を処分・賃貸・維持管理いずれの場合でも、横浜市役所の公式サイトの空き家対策は必ずチェックしたほうがいいでしょう。
空き家バンクの紹介や空き家解体助成制度・空き家管理の助成金・補助金や無料空き家相談会・空き家対策アドバイザーの紹介等、最近地方自治体では積極的に空き家相談を受け付けています。
[参考サイト]横浜市役所空き家対策(横浜市役所)
横浜市栄区の特有の空き家の問題と将来性
横浜市栄区は限界集落だから空き家が多いというわけではない
横浜市栄区ともに空き家の増加が増えている理由としては、住民の世代交代や高齢化等の問題が大きいと考えます。
横浜市栄区は高度成長期を通じて開発が進み人口が増加しましたが、その時期に住宅を購入した方(団塊の世代)が、高齢化により、その反動が現在に至っています。
65歳上が全体の50%を既に超えており、ニュースの見出し等、「限界集落」と言われていますが、はまれぽのインタビューにもありますが、限界集落だから空き家が多いというわけではないです。
まだ居住している人が多いから、結果的に高齢者が多い街になっているだけです。
栄区内でも特に高齢化率が高い地域は庄戸1～3丁目、桂台南1・2丁目、野七里2丁目だ。2017（平成29）年の統計（調査年は以下すべて同じ）で、庄戸1丁目が58.5％、桂台南2丁目が56.4％、野七里2丁目が51.3％。また、区全体でみても、横浜市内でトップの30.1％となっている（横浜市平均は24.0％）。
だが、別の注目すべき数字もある。区別の要介護認定率を見ると、栄区はダントツに低い14.79％。さらに平均寿命、健康寿命（介護を要しない期間）ともに女性は市内1位、男性は市内3位だ。そこから見えてくるのは、「栄区は元気な高齢者がたくさんいる地域」ということ。
「確かに、該当する地域は交通の便が悪い。しかし、それでも住み続けたいと思う住民の定着率が高く、近年都市で問題化している空き家も少ない。その結果がこの地域の高齢者の多さに結びついているという見方もできます」
[参考サイト]横浜・栄区の限界集落化、その実態と解決策は？(はまれぽ)
ただ今後、世代交代により、空き家は増加する可能性は高いです。
これは横浜市全体で見ても少子化により将来的に緩やかに人口は減っていく時代に入ってきました。
[参考サイト]横浜市将来人口推計(横浜市)
[参考サイト]あなたの町は大丈夫！？ 2040年 空き家数全国予測マップ(NHK)
横浜市栄区の在住の方で高齢者の方は免許返納を機会に近隣の駅前のマンションや横浜へ移住する人も少なくはないです。
また息子世代(団塊のジュニア世代)はすでに東京・または東京近郊で居住している場合が多く、実家に戻って都心まで通勤をする人は少ないでしょう。
ブランズシティ本郷台はファミリー層に人気
一方で本郷台駅前エリアのブランズシティ本郷台の完成や大船駅直結のグランシップも完成と駅前再開発による新たな街作りの動きもあり、ファミリー世代が購入をしています。
[参考サイト]「ブランズシティ本郷台」はさいたま市や千葉市より安い？横浜市内の新築マンションが、3DLK・4700万円台で坪単価220万円台(ダイヤモンド不動産研究所)
[参考サイト]2020年までに進化する！ 本郷台の「南小菅ケ谷住宅」跡地をレポート！(はまれぽ)
横浜環状南線の開通による環状4号線の変化に注目
横浜市栄区の住宅地の限界集落・空き家問題を解決する上で幹線道路「環状4号線」がキーポイントだと考えます。
環状4号線は慢性的渋滞の原因で、上郷地域はバス路線しかないので大船駅・本郷台駅・港南台駅に出るにしても渋滞に遭遇する確率が高いです。
鎌倉女子大前・桂町交差点・本郷小学校前交差点・公田交差点等は車線が増えて、以前に比べて車の流れがよくなりました。
今後、横浜環状南線の開通により、「環状4号線」を通る車の量が減る可能性はあります。
また公田ICにより、高速道路への利便性が高くなるメリットもあるでしょう。
[参考サイト]渋滞対策箇所の効果確認(第 16 回 神奈川県移動性（モビリティ）向上委員会)
[参考サイト] 横浜の閑静な住宅街、実態は「限界集落」住民に危機感 (朝日新聞)
[参考サイト] 郊外･庭付きの実家が｢迷惑資産｣になるワケ(東洋経済)
横浜市栄区の不動産は今後二極化の方向の可能性
横浜市栄区の不動産は今後二極化の方向になるのではないでしょうか。
具体的には駅近の物件は人気で高騰する反面、駅から離れているや坂の上等少しでも利便性の劣る地域・物件は全く売れないという今より明確になってくると考えられます。
現在の東京が人口集中で不動産が高騰している反面・地方が人口減で空き家問題になっているのが各地域でも顕著になるということです。
横浜市栄区の空き家の管理の注意点
他の地域とは違う、横浜市栄区の空き家の管理の注意点について解説をします。
横浜市栄区は最近の気候変動により、逆に高温多湿の傾向になりつつあり、以前の環境とは少し変わってきています。
今後も気温上昇が増えればますますその傾向が高いと思います。地球温暖化による新たな問題を想定しておいた方がいいでしょう。
この高温多湿の影響は建物にも影響があり、空き家のまま放置をしていると湿度によるカビ等のダメージや雑草等の成長が早かったりと通常の建物に比べて劣化するスピードが速くなります。
また地球温暖化により台風の大型化・回数増やゲリラ豪雨等、洪水・台風対策も必須になってきています。
特に台風通過後は海からの塩分を含んだ雨が降る場合が多いので、エアコンの室外機や給湯器等の劣化や外壁・手すりや門柱等の錆等、塩害を受けやすいものはあらかじめ対策や台風後水で洗う等をしておいた方がいいでしょう。
[参考サイト] 環境科学研究所 気温観測結果(横浜市役所)
横浜市栄区の空き家の処分・売却すべきか判断のポイント
条件の悪い物件は早めに売却・処分を検討
横浜市栄区で空き家を処分・売却をするかの判断ですが、判断指標の一つに土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域に該当する崖地・傾斜地の物件です。
地球温暖化により、ゲリラ豪雨・大型台風等の災害リスクが高くなっているのと、特に他のエリアに比べて土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域が多いです。
こうした物件の場合、もっといい立地条件のある、不動産市場が買い手市場の場合、なかなか買い手が付かないのと、積極的に不動産会社も買取りや仲介をしたがらない可能性があります。
さらに崖地・傾斜地の物件は接道義務を満たしていない再建築不可物件も多い場合があるので、リセールバリュー的にかなり厳しい場合があります。
駅近のマンション等は子育て世代には人気ですが、駅から離れた中古の庭付き住宅地・分譲地は以前に比べて人気がありません。
駅に近い等、好条件以外の物件に関しては今後数が増えれば増えるほど、売れ残りや売るのが厳しくなるので早めに売却をした方がいいと考えます。
横浜市栄区の空き家の収益化・活用方法
横浜市栄区で空き家を処分売却をしないで空き家としてそのまま残した場合の収益化・活用方法についてです。
民泊・シェアハウスとしては不向き
横浜市栄区はベッドタウンであり民泊等はあまり向いていません。
また一戸建てでトイレ2個・5LDK以上ならシェアハウスとして貸す方法もありますが、大学キャンパスが複数ある・テレワーク・または都心への通勤を考えても横浜駅近郊エリアの方がシェアハウスが複数あるので厳しいのが現状でしょう。
ちなみに住宅地の場合、住民協定により、シェアハウスや民泊が禁止されてる可能性があるので、まずは住民協定をチェックすることをおすすめします。
またシェアハウスは収益性が高いということで不動産会社が勧めることがありますが、リフォームが必要で初期コストがかかるのと、築古一戸建て等はもちろんシェアハウスを想定しておらず、大人5人以上が同時に住むということは、建物の傷みも早くなるのと修繕費用等も嵩むのであまりおすすめしません。
特にその後、住むことを考えている人は辞めておいた方がいいでしょう。また管理委託費用等もかかるのでトータルの収益性で検討した方がいいでしょう。
定期借家で貸す
実家・空き家を人に貸すのを躊躇する理由の一つとして、一旦貸すとなかなか立ち退いてくれないのが心配という話を聞きます。
そうした場合は定期借家で貸す方法もあります。契約期間の定めがある定期借家契約は貸主側にとってのメリットが大きいです。
DIY可賃貸(カスタマイズ可の賃貸物件)で貸す
実家・空き家を人に貸すにはある程度物件に手を入れないといけないと、そのための費用の捻出が厳しいという方には最近徐々に増えてきたのがDIY可賃貸です。
一般的な戸建て賃貸物件においては原状回復義務があるケースが多く借主側はカスタマイズができませんがDIY可賃貸は借主側が家の修繕・DIYをしていいということ前提で貸すことです。
DIYスキルがある借主は自分である程度修繕やカスタマイズできるのと貸主側としても貸すための初期投資が減らせるのと、修繕費用の負担がいらないというメリットがあります。
また築古物件でも借り手が付きやすいのもあります。
[参考サイト]改装可能な賃貸物件 検索サイト DIYP
[参考サイト]CHINTAI DIY可の賃貸情報
人に貸すのが抵抗のある人は物置として貸す方法も検討
実家・空き家を人に貸すのに抵抗のある人は物置として貸す方法も検討するのをおすすめします。
最近では物置シェアサービスもあります。ちなみに空き家と倉庫として第三者に貸し付ける場合は、「借地借家法」「都市計画法」「倉庫業法」の法律があるので遵守する必要があります。
[参考サイト]物置シェアサービス「モノオク」
空き家を前提としたリフォーム・リノベーション
災害時の避難拠点や別荘・二拠点生活・定年後の住居として考えている人もいるでしょう。そうした場合は空き家を想定したリフォームをおすすめします。
空き家を人に貸すためのリフォーム・リノベーションではなく、空き家として存続するためのリフォーム・リノベーションになります。
どういうことかといえば、例えば庭に関しては、成長の早い樹木や手間のかかる樹木は伐採・抜根してしまい、雑草が生えないように防草シートや人工芝や玉砂利等に空き家前提で庭をリフォームをしたり、防犯対策として防犯カメラの設置や窓の侵入を防ぐようにセキュリティ強化等のリフォームもあります。
※横浜市栄区の空き家相談・対象地域は飯島町・犬山町・尾月・笠間・鍛冶ケ谷・鍛冶ケ谷町・桂台北・桂台西・桂台東・桂台南・桂町・上郷町・ 上之町・ 亀井町・公田町・小菅ケ谷・小山台・庄戸・田谷町・中野町・長尾台町・長倉町・長沼町・野七里・柏陽・東上郷町・本郷台・元大橋・若竹町になります。
