今回は横須賀・三浦地域の特有の空き家事情・実家・空き家の管理・処分・活用方法についての解説です。
神奈川県の中でも横須賀・三浦地域は空き家率が高め
神奈川県の中でも横須賀・三浦地域は空き家率が高めの地域で、世代交代等により、空き家が増えつつあります。
[参考サイト]神奈川の空き家率ランキング(スマイティ)
今後も空き家が増える確率が高いので、需要と供給のバランスを考えると空き家の資産価値が下がる確率は高いと思います。
今のうちに残すべきか、それとも処分すべきか、早めに検討すべき時期と考えます。
よく息子や孫のために空き家として所有をしておきたいというご相談がありますが、それは現在の資産価値や税制を前提としての話が多いです。
今後、特定空き家認定で税負担が増える可能性や固定資産税も空き家に対して今より税負担が増える可能性があり、
不動産ではなく、負動産になるリスクの方が高いことも想定をしておいた方がいいでしょう。
[参考サイト]横須賀市では、「横須賀市空き家等の適正管理に関する条例」が平成24年10月1日に施行されています。(横須賀市)
空き家は慌てて処分する必要はないが、急いで空き家の方向性は決めた方がいい
空き家は不動産会社に相談するとすぐに売却した方がいいと言われることが多いようですが、「空き家は慌てて処分する必要はないが、急いで空き家の方向性は決めた方がいい」と説明しています。
方向性とは空き家を売却・処分・居住・管理・賃貸・活用等決めることです。
一番よくないのはそのまま放置することです。放置してメリットは一切ありません。特に残置物は早めに整理することをおすすめします。
売却・処分・居住・管理・賃貸・活用、どの場合でも残置物がネックになる場合が多いからです。
空き家として置いておいても残置物も劣化するので大切なものでも結果として処分することになってしまう場合が多いです。
[参考サイト]横須賀市で限界集落が生まれた理由 (東洋経済)
横須賀市・三浦市役所の空き家対策は必ずチェック
空き家を処分・賃貸・維持管理いずれの場合でも、横須賀市・三浦市役所の公式サイトの空き家対策は必ずチェックしたほうがいいでしょう。
空き家バンクの紹介や空き家解体助成制度・空き家管理の助成金・補助金や無料空き家相談会・空き家対策アドバイザーの紹介等、最近地方自治体では積極的に空き家相談を受け付けています。
[参考サイト]三浦市役所空き家対策
[参考サイト]横須賀市役所空き家対策
横須賀市・三浦市地域の特有の空き家の問題と将来性
横須賀市の場合は地形的な問題(坂や階段が多い)と高齢化が重なり合って人口減の影響で空き家の増加
横須賀市・三浦市ともに空き家の増加が増えている理由としては、横須賀市の場合は地形的な問題(坂や階段が多い)と高齢化が重なり合って人口減の影響で空き家の増加になっていることが大きいと考えます。
また比較的平地の多い、武山・長井地域でも、交通の利便性の影響により空き家の増加が増え続けています。
三浦市もやはり人口減と高齢化による影響が大きいです。。日本創成会議・人口減少問題検討分科会は、神奈川県の1市7町1村を「消滅可能性都市」と推計しているが、唯一の市が三浦市になっています。
一方でコロナ禍のテレワークの普及で移住者も増えているという明るいニュースもありますが、人口減の歯止めまではいかないのではないでしょうか?
[参考サイト]三浦市内の空き家、400軒超す 8年前の1・5倍 市が実態調査へ(神奈川新聞)
[参考サイト]三浦市 「移住相談」増加続く(タウンニュース)
横須賀・三浦地域の不動産は今後二極化の方向になるのではないでしょうか。
具体的には駅近の物件は人気で高騰する反面、駅から離れているや坂の上等少しでも利便性の劣る地域・物件は全く売れないという今より明確になってくると考えられます。
現在の東京が人口集中で不動産が高騰している反面・地方が人口減で空き家問題になっているのが各地域でも顕著になるということです。
三浦市では交通インフラにすでに影響が。。
横須賀市・三浦市の交通インフラは特に京急電鉄・京急バスがメインであり、今後、電車の本数やバス路線廃止・バス便の減少・運賃値上げ等の可能性はかなり高い可能性があります。
すでに京急バスは運転士不足であり、自動運転化等が急速に普及しない限り厳しい状態が続くと想定されます。ただ自動運転化にもバスの車両価格を考えるとなかなか導入は厳しいでしょう。
タクシーも同様で三浦市のいづみタクシーは2023年からドライバー不足と乗客の減少ため、すでに午後7時以降は車を走らせていない状態になっています。
三浦市は「神奈川版ライドシェア」の導入検討が始まっており、従来のバスタクシーに変わるUberのようなライドシェアが普及する可能性はあるかもしれません。
[参考サイト]「このままではヤバイです」2024年問題で運転手が足りない 京急バスが募集広告(ITmediaビジネス)
[参考サイト]三浦・三崎で夜のタクシー不足深刻 地元企業がやめた理由(神奈川新聞)
[参考サイト]「神奈川版ライドシェア」の検討はじまる(神奈川 NEWS WEB)
横須賀市・三浦市地域の空き家の管理の注意点
他の地域とは違う、横須賀市・三浦市の空き家の管理の注意点について解説をします。
横須賀市・三浦市ともに東京に比べて1年を通して温暖な気候というのが特徴でしたが、最近の気候変動により、逆に高温多湿の傾向になりつつあり、必ずしも住みやすい環境ではなくなってきている可能性があります。
今後も気温上昇が増えればますますその傾向が高いと思います。
この高温多湿の影響は建物にも影響があり、空き家のまま放置をしていると塩害による錆や・湿度によるカビ等のダメージや雑草等の成長が早かったりと通常の建物に比べて劣化するスピードが速くなります。
特に横須賀市・三浦市の海に近いエリアの場合、雨風に塩分が多く含まれており、影響が大きいです。また三浦市は畑が多いので土砂害も考慮しておいた方がいいでしょう。
また東京に比べて台風の直撃を受ける確率が高いので、地球温暖化により以前より回数が増えて、大型化している台風対策も必須になってきています。
横須賀市・三浦市地域の空き家の処分・売却すべきか判断のポイント
横須賀市・三浦市で空き家を処分・売却をするかの判断ですが、一つは土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域に該当する崖地・傾斜地の物件です。
地球温暖化により、ゲリラ豪雨・大型台風等の災害リスクが高くなっているのと、特に先ほど横須賀市が崖地が多いので他のエリアに比べて土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域が多いです。
こうした物件の場合、もっといい立地条件のある、不動産市場が買い手市場の場合、なかなか買い手が付かないのと、積極的に不動産会社も買取りや仲介をしたがらない可能性があります。
さらに崖地・傾斜地の物件は接道義務を満たしていない再建築不可物件も多い場合があるので、リセールバリュー的にかなり厳しい場合があります。
もう一つは断層に近い場所です。三浦半島には北から衣笠断層,北武断層,武山断層,南下浦断層,引橋断層の活断層が存在します。
以前に比べて地震のリスクは低くなるよりむしろ高くなっています。こうした活断層の近い場所は災害リスクも当然高くなるので建物の耐震等も必要になってきます。
築年数の新しい物件はともかく、建築基準法改正による新耐震基準1981年(昭和56年)以前に建てられた物件に関しては、そのまま空き家や活用するにも耐震補強をしておいた方がいいのと倒壊リスクもあるので物件の処分を検討したほうがいいかもしれません。
横須賀市・三浦市地域の空き家の収益化・活用方法
横須賀市・三浦市地域で空き家を処分売却をしないで空き家としてそのまま残した場合の収益化・活用方法についてです。
民泊・シェアハウスとしては不向き
横須賀市・三浦市地域は城ヶ島や松輪・剣崎・三崎港に近いフィッシングエリアでない限り、民泊は難しいかもしれません。
また一戸建てでトイレ2個・5LDK以上ならシェアハウスとして貸す方法もありますが、大学キャンパスが複数ある・テレワーク・または都心への通勤を考えても横浜エリアの方がシェアハウスが複数あるので厳しいのが現状でしょう。
シェアハウスは収益性が高いということで不動産会社が勧めることがありますが、リフォームが必要で初期コストがかかるのと、築古一戸建て等はもちろんシェアハウスを想定しておらず、大人5人以上が同時に住むということは、建物の傷みも早くなるのと修繕費用等も嵩むのであまりおすすめしません。
特にその後、住むことを考えている人は辞めておいた方がいいでしょう。また管理委託費用等もかかるのでトータルの収益性で検討した方がいいでしょう。
逆にデュアルライフ・二拠点生活・多拠点生活拠点として、サブスクリプションタイプの拠点として売り出すほうがいいかもしれません。
[参考サイト]住み放題・泊まり放題の多拠点生活向けサブスクサービス6選
定期借家で貸す
実家・空き家を人に貸すのを躊躇する理由の一つとして、一旦貸すとなかなか立ち退いてくれないのが心配という話を聞きます。
そうした場合は定期借家で貸す方法もあります。契約期間の定めがある定期借家契約は貸主側にとってのメリットが大きいです。
DIY可賃貸(カスタマイズ可の賃貸物件)で貸す
実家・空き家を人に貸すにはある程度物件に手を入れないといけないと、そのための費用の捻出が厳しいという方には最近徐々に増えてきたのがDIY可賃貸です。
一般的な戸建て賃貸物件においては原状回復義務があるケースが多く借主側はカスタマイズができませんがDIY可賃貸は借主側が家の修繕・DIYをしていいということ前提で貸すことです。
DIYスキルがある借主は自分である程度修繕やカスタマイズできるのと貸主側としても貸すための初期投資が減らせるのと、修繕費用の負担がいらないというメリットがあります。
また築古物件でも借り手が付きやすいのもあります。
[参考サイト]改装可能な賃貸物件 検索サイト DIYP
[参考サイト]CHINTAI DIY可の賃貸情報
人に貸すのが抵抗のある人は物置として貸す方法も検討
実家・空き家を人に貸すのに抵抗のある人は物置として貸す方法も検討するのをおすすめします。
最近では物置シェアサービスもあります。ちなみに空き家と倉庫として第三者に貸し付ける場合は、「借地借家法」「都市計画法」「倉庫業法」の法律があるので遵守する必要があります。
[参考サイト]物置シェアサービス「モノオク」
空き家を前提としたリフォーム・リノベーション
空き家を人に貸すためのリフォーム・リノベーションではなく、空き家として存続するためのリフォーム・リノベーションになります。
どういうことかといえば、例えば庭に関しては、成長の早い樹木や手間のかかる樹木は伐採・抜根してしまい、雑草が生えないように防草シートや人工芝や玉砂利等に空き家前提で庭をリフォームをしたり、防犯対策として防犯カメラの設置や窓の侵入を防ぐようにセキュリティ強化等のリフォームもあります。
