今回は藤沢市の特有の空き家事情・空き家の管理・処分・活用方法についての解説です。
神奈川県の中では藤沢市は空き家率は約10.9 %
神奈川県の中では藤沢市は空き家率は約10.9 % で空き家率が高いというわけではないです。
[参考サイト]神奈川の空き家率ランキング(スマイティ)
ただ世代交代や少子高齢社会で人口減少により、今後も空き家が増える確率が高いので、需要と供給のバランスを考えると藤沢市の中の場所によっては空き家の資産価値が下がる確率は高いと思います。
今のうちに残すべきか、それとも処分すべきか、早めに検討すべき時期と考えます。
よく息子や孫のために空き家として所有をしておきたいというご相談がありますが、それは現在の資産価値や税制を前提としての話が多いです。
今後、特定空き家認定で税負担が増える可能性や固定資産税も空き家に対して今より税負担が増える可能性があり、不動産ではなく、負動産になるリスクの方が高いことも想定をしておいた方がいいでしょう。
[参考サイト]藤沢市の売却相場・動向の概要(イクラ不動産)
空き家は慌てて処分する必要はないが、急いで空き家の方向性は決めた方がいい
空き家は不動産会社に相談するとすぐに売却した方がいいと言われることが多いようですが、「空き家は慌てて処分する必要はないが、急いで空き家の方向性は決めた方がいい」と説明しています。
方向性とは空き家を売却・処分・居住・管理・賃貸・活用等決めることです。
一番よくないのはそのまま放置することです。放置してメリットは一切ありません。特に残置物は早めに整理することをおすすめします。
売却・処分・居住・管理・賃貸・活用、どの場合でも残置物がネックになる場合が多いからです。
空き家として置いておいても残置物も劣化するので大切なものでも結果として処分することになってしまう場合が多いです。
藤沢市役所の空き家対策は必ずチェック
空き家を処分・賃貸・維持管理いずれの場合でも、横浜市役所の公式サイトの空き家対策は必ずチェックしたほうがいいでしょう。
空き家バンクの紹介や空き家解体助成制度・空き家管理の助成金・補助金や無料空き家相談会・空き家対策アドバイザーの紹介等、最近地方自治体では積極的に空き家相談を受け付けています。
[参考サイト]藤沢市役所空き家対策
藤沢市の特有の空き家の問題と将来性
藤沢市も住民の世代交代や高齢化の問題に直面
藤沢市も今後、空き家の増加が増える要素としては、住民の世代交代や高齢化等の問題が大きいと考えます。
藤沢市は高度成長期を通じて宅地開発が進み人口が増加しましたが、その時期に住宅を購入した方(団塊の世代)が、高齢化により、その反動が予想されます。
これは藤沢市全体で見ても少子化により将来的に緩やかに人口は減っていく時代に入ってきました。
藤沢市の在住の方で高齢者の方は免許返納を機会に近隣の駅前のマンションや東京・横浜方面へ移住する人も少なくはないです。
また息子世代(団塊のジュニア世代)はすでに東京・または東京近郊で居住している場合が多く、坂の上の住宅地の実家に戻って都心まで通勤をする人は少ないでしょう。
藤沢駅再開発には注目
最近は辻堂周辺の方が人気で押され気味の藤沢駅周辺ですが、藤沢駅の改良工事や名店ビル・ダイヤモンドビルの再開発により、また藤沢駅も人気が戻る可能性があります。
2029年が目標なのでまだ先ですが、空き家を今所有の方はしばらく定期借家賃貸で貸して売却という方法もあるかもしれません。
[参考サイト]藤沢駅前最大規模の再開発事業が始動、市が都市計画決定 (神奈川新聞)
辻堂エリアは人気
本当に住みやすい街大賞2022にも選ばれた辻堂はコロナ禍によるテレワーク普及も追い風になって、移住希望者や若いファミリー世代にとても人気のエリアです。
テラスモール湘南・Fujisawaサスティナブル・スマートタウンタウン等の開発の成功によるのも大きいのと、今後はJR辻堂駅南口大型マンションができる等、さらに人気が加速する可能性が大きいです。
隣の横浜・鎌倉地域に比べて、藤沢辻堂の海側のエリアは特に平地が多いので、自転車での買い物移動がしやすいのもあります。
湘南モールフィルやMrMax等の駐輪場でいっぱいであり、そうした生活動線のしやすさも人気の後押しになっているかもしれません。
[参考サイト]神奈川・JR辻堂駅南口に「億ション」 移住者人気映す(日経新聞)
[参考サイト]【本当に住みやすい街大賞2022】第1位 辻堂：人も建物も新旧入り混じり、独自のコミュニティや文化を楽しめる街に～藤沢市 鈴木恒夫市長に聞く～(ARUHIマガジン)
JR東海道線・村岡新駅
藤沢市のトピックとしてJR東海道線・村岡新駅の開設になります。開業予定は2032年頃を予定なのでまだまだ先ですが、情報としてチェックしておくことをおすすめします。
村岡新駅の鎌倉側の深沢地域には鎌倉市役所が移転する予定ですが、現在ところまだ未定状態です。
村岡新駅ができたとしても恩恵を受けるエリアはそれほど多くないのではないと思います。
近くに江ノ電バスの車庫があるので、バス路線が再編成をされて、村岡駅発等が増える可能性はあります。
[参考サイト]107年ぶりに設置、東海道線・村岡新駅はいつ開業？子育て層に人気の藤沢市、住みやすさは？(athome)
藤沢市の不動産は今後二極化の方向の可能性
藤沢市の不動産は今後二極化の方向になるのではないでしょうか。
具体的には駅近の物件や人気のエリア(藤沢辻堂エリア)は人気で高騰する反面、駅から離れているや坂の上等少しでも利便性の劣る地域・物件は全く売れないという今より明確になってくると考えられます。
現在の東京が人口集中で不動産が高騰している反面・地方が人口減で空き家問題になっているのが各地域でも顕著になるということです。
藤沢市の空き家の管理の注意点
他の地域とは違う、藤沢市の空き家の管理の注意点について解説をします。
藤沢市ともに東京に比べて1年を通して温暖な気候というのが特徴でしたが、最近の気候変動により、逆に高温多湿の傾向になりつつあり、必ずしも住みやすい環境ではなくなってきている可能性があります。
今後も気温上昇が増えればますますその傾向が高いと思います。
この高温多湿の影響は建物にも影響があり、空き家のまま放置をしていると塩害による錆や・湿度によるカビ等のダメージや雑草等の成長が早かったりと通常の建物に比べて劣化するスピードが速くなります。
特に藤沢市の海に近いエリアの場合、雨風に塩分が多く含まれており、影響が大きいです。しておいた方がいいでしょう。
また東京に比べて台風の直撃を受ける確率が高いので、地球温暖化により以前より回数が増えて、大型化している台風対策も必須になってきています。
特に台風通過後は海からの塩分を含んだ雨が降る場合が多いので、エアコンの室外機や給湯器等の劣化や外壁・手すりや門柱等の錆等、塩害を受けやすいものはあらかじめ対策や台風後水で洗う等をしておいた方がいいでしょう。
藤沢市の空き家の処分・売却すべきか判断のポイント
条件の悪い物件は早めに売却・処分を検討
藤沢市で空き家を処分・売却をするかの判断ですが、判断指標の一つに土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域に該当する崖地・傾斜地の物件です。
地球温暖化により、ゲリラ豪雨・大型台風等の災害リスクが高くなっているのもあります。
こうした物件の場合、もっといい立地条件のある、不動産市場が買い手市場の場合、なかなか買い手が付かないのと、積極的に不動産会社も買取りや仲介をしたがらない可能性があります。
さらに崖地・傾斜地の物件は接道義務を満たしていない再建築不可物件も多い場合があるので、リセールバリュー的にかなり厳しい場合があります。
駅近のマンション等は子育て世代には人気ですが、駅から離れた坂の上の中古の庭付き住宅地・分譲地は以前に比べて人気がありません。
駅に近い等、好条件以外の物件に関しては今後数が増えれば増えるほど、売れ残りや売るのが厳しくなるので早めに売却をした方がいいと考えます。
藤沢市の空き家の収益化・活用方法
藤沢市で空き家を処分売却をしないで空き家としてそのまま残した場合の収益化・活用方法についてです。
民泊としては不向き・シェアハウスの可能性
藤沢市はベッドタウンであり民泊等はあまり向いていません。一戸建てでトイレ2個・5LDK以上ならシェアハウスとして貸す方法もあります。
シェアハウスとして戸塚は明治学院大学や横浜薬科大学等もあるのと都心にも通学圏内なのでニーズがあるかもしれません。
ちなみに住宅地の場合、住民協定により、シェアハウスや民泊が禁止されてる可能性があるので、まずは住民協定をチェックすることをおすすめします。
シェアハウスの注意点は収益性が高いということで不動産会社が勧めることがありますが、リフォームが必要で初期コストがかかるのと、築古一戸建て等はもちろんシェアハウスを想定しておらず、大人5人以上が同時に住むということは、建物の傷みも早くなるのと修繕費用等も嵩むのであまりおすすめしません。
特にその後、住むことを考えている人は辞めておいた方がいいでしょう。また管理委託費用等もかかるのでトータルの収益性で検討した方がいいでしょう。
定期借家で貸す
実家・空き家を人に貸すのを躊躇する理由の一つとして、一旦貸すとなかなか立ち退いてくれないのが心配という話を聞きます。
そうした場合は定期借家で貸す方法もあります。契約期間の定めがある定期借家契約は貸主側にとってのメリットが大きいです。
DIY可賃貸(カスタマイズ可の賃貸物件)で貸す
実家・空き家を人に貸すにはある程度物件に手を入れないといけないと、そのための費用の捻出が厳しいという方には最近徐々に増えてきたのがDIY可賃貸です。
一般的な戸建て賃貸物件においては原状回復義務があるケースが多く借主側はカスタマイズができませんがDIY可賃貸は借主側が家の修繕・DIYをしていいということ前提で貸すことです。
DIYスキルがある借主は自分である程度修繕やカスタマイズできるのと貸主側としても貸すための初期投資が減らせるのと、修繕費用の負担がいらないというメリットがあります。
また築古物件でも借り手が付きやすいのもあります。
[参考サイト]改装可能な賃貸物件 検索サイト DIYP
[参考サイト]CHINTAI DIY可の賃貸情報
人に貸すのが抵抗のある人は物置として貸す方法も検討
実家・空き家を人に貸すのに抵抗のある人は物置として貸す方法も検討するのをおすすめします。
最近では物置シェアサービスもあります。ちなみに空き家と倉庫として第三者に貸し付ける場合は、「借地借家法」「都市計画法」「倉庫業法」の法律があるので遵守する必要があります。
[参考サイト]物置シェアサービス「モノオク」
空き家を前提としたリフォーム・リノベーション
災害時の避難拠点や別荘・二拠点生活・定年後の住居として考えている人もいるでしょう。そうした場合は空き家を想定したリフォームをおすすめします。
空き家を人に貸すためのリフォーム・リノベーションではなく、空き家として存続するためのリフォーム・リノベーションになります。
どういうことかといえば、例えば庭に関しては、成長の早い樹木や手間のかかる樹木は伐採・抜根してしまい、雑草が生えないように防草シートや人工芝や玉砂利等に空き家前提で庭をリフォームをしたり、防犯対策として防犯カメラの設置や窓の侵入を防ぐようにセキュリティ強化等のリフォームもあります。
※藤沢市の空き家相談・対象地域は朝日町・石川・稲荷・今田・打戻・江の島・円行・遠藤・大庭・獺郷・片瀬・片瀬海岸・片瀬目白山・片瀬山・亀井野・柄沢・川名・桐原町・鵠沼・鵠沼石上・鵠沼海岸・鵠沼桜が岡・鵠沼神明・鵠沼橘・鵠沼花沢町・鵠沼藤が谷・鵠沼松が岡・鵠沼東・葛原・小塚・下土棚・城南・湘南台・菖蒲沢・白旗・善行・善行坂
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