今回は横浜市戸塚区の特有の空き家事情・空き家の管理・処分・活用方法についての解説です。
神奈川県の中では横浜市戸塚区は空き家率は約9.1 %
神奈川県の中では横浜市戸塚区は空き家率は約9.1 %で空き家率が高いというわけではないです。
[参考サイト]神奈川の空き家率ランキング(スマイティ)
ただ世代交代や少子高齢社会で人口減少により、今後も空き家が増える確率が高いので、需要と供給のバランスを考えると戸塚区でも場所によっては空き家の資産価値が下がる確率は高いと思います。
今のうちに残すべきか、それとも処分すべきか、早めに検討すべき時期と考えます。
よく息子や孫のために空き家として所有をしておきたいというご相談がありますが、それは現在の資産価値や税制を前提としての話が多いです。
今後、特定空き家認定で税負担が増える可能性や固定資産税も空き家に対して今より税負担が増える可能性があり、不動産ではなく、負動産になるリスクの方が高いことも想定をしておいた方がいいでしょう。
[参考サイト]横浜市戸塚区の売却相場・動向の概要(イクラ不動産)
[参考サイト]横浜市将来人口推計(横浜市役所)
空き家は慌てて処分する必要はないが、急いで空き家の方向性は決めた方がいい
空き家は不動産会社に相談するとすぐに売却した方がいいと言われることが多いようですが、「空き家は慌てて処分する必要はないが、急いで空き家の方向性は決めた方がいい」と説明しています。
方向性とは空き家を売却・処分・居住・管理・賃貸・活用等決めることです。
一番よくないのはそのまま放置することです。放置してメリットは一切ありません。特に残置物は早めに整理することをおすすめします。
売却・処分・居住・管理・賃貸・活用、どの場合でも残置物がネックになる場合が多いからです。
空き家として置いておいても残置物も劣化するので大切なものでも結果として処分することになってしまう場合が多いです。
横浜市役所の空き家対策は必ずチェック
空き家を処分・賃貸・維持管理いずれの場合でも、横浜市役所の公式サイトの空き家対策は必ずチェックしたほうがいいでしょう。
空き家バンクの紹介や空き家解体助成制度・空き家管理の助成金・補助金や無料空き家相談会・空き家対策アドバイザーの紹介等、最近地方自治体では積極的に空き家相談を受け付けています。
[参考サイト]横浜市役所空き家対策(横浜市役所)
横浜市戸塚区の特有の空き家の問題と将来性
横浜市戸塚区も住民の世代交代や高齢化の問題に直面
横浜市戸塚区も今後、空き家の増加が増える要素としては、住民の世代交代や高齢化等の問題が大きいと考えます。
横浜市戸塚区は高度成長期を通じて宅地開発が進み人口が増加しましたが、その時期に住宅を購入した方(団塊の世代)が、高齢化により、その反動が予想されます。
これは横浜市全体で見ても少子化により将来的に緩やかに人口は減っていく時代に入ってきました。
[参考サイト]横浜市将来人口推計(横浜市)
[参考サイト]あなたの町は大丈夫！？ 2040年 空き家数全国予測マップ(NHK)
横浜市戸塚区の在住の方で高齢者の方は免許返納を機会に近隣の駅前のマンションや横浜へ移住する人も少なくはないです。
また息子世代(団塊のジュニア世代)はすでに東京・または東京近郊で居住している場合が多く、坂の上の住宅地の実家に戻って都心まで通勤をする人は少ないでしょう。
戸塚区より遠方の地域からの転居してくる人も
逆に地震･津波のリスクの高い千葉・茨城地域からや戸塚区より遠方の三浦・横須賀・平塚地域からの転居してくる人もいます。
戸塚区は横須賀線・東海道線・湘南新宿ライン等、JR線の東京通勤圏内なのと、仮に平塚方面にも通勤が可能だからです。東京本社・湘南に支社がある会社の場合、どちらとも通勤が楽というメリットがあります。
戸塚区は栄区や泉区に比べて横須賀線・東海道線まで一本で通勤できるのでまだ人気が高いです。
横浜市特有の坂問題
横浜市戸塚区に限らず横浜市の物件で必ずハードルになるのが坂です。横浜はどうしても坂が多いので、坂の上の物件が多いのが現状です。
特に高度経済成長期は人口増加に対して、居住の土地が不足していたので山を開拓して宅地開発・住宅地化していきました。
今後、人口減に対して、山を開拓して宅地開発・住宅地化したエリアが空き家増加・限界集落化していく可能性があります。
横浜市戸塚区の不動産は今後二極化の方向の可能性
横浜市戸塚区の不動産は今後二極化の方向になるのではないでしょうか。
具体的には駅近の物件は人気で高騰する反面、駅から離れているや坂の上等少しでも利便性の劣る地域・物件は全く売れないという今より明確になってくると考えられます。
現在の東京が人口集中で不動産が高騰している反面・地方が人口減で空き家問題になっているのが各地域でも顕著になるということです。
特に横浜の地形的問題から考えると二極化の傾向は顕著になるかもしれません。
横浜市戸塚区の空き家の管理の注意点
他の地域とは違う、横浜市戸塚区の空き家の管理の注意点について解説をします。
横浜市戸塚区は最近の気候変動により、逆に高温多湿の傾向になりつつあり、以前の環境とは少し変わってきています。
今後も気温上昇が増えればますますその傾向が高いと思います。地球温暖化による新たな問題を想定しておいた方がいいでしょう。
この高温多湿の影響は建物にも影響があり、空き家のまま放置をしていると湿度によるカビ等のダメージや雑草等の成長が早かったりと通常の建物に比べて劣化するスピードが速くなります。
また地球温暖化により台風の大型化・回数増やゲリラ豪雨等、洪水・台風対策も必須になってきています。
特に台風通過後は海からの塩分を含んだ雨が降る場合が多いので、エアコンの室外機や給湯器等の劣化や外壁・手すりや門柱等の錆等、塩害を受けやすいものはあらかじめ対策や台風後水で洗う等をしておいた方がいいでしょう。
[参考サイト] 環境科学研究所 気温観測結果(横浜市役所)
横浜市戸塚区の空き家の処分・売却すべきか判断のポイント
条件の悪い物件は早めに売却・処分を検討
横浜市戸塚区で空き家を処分・売却をするかの判断ですが、判断指標の一つに土砂災害警戒区域、土砂災害特別警戒区域・急傾斜地崩壊危険区域に該当する崖地・傾斜地の物件です。
地球温暖化により、ゲリラ豪雨・大型台風等の災害リスクが高くなっているのもあります。
こうした物件の場合、もっといい立地条件のある、不動産市場が買い手市場の場合、なかなか買い手が付かないのと、積極的に不動産会社も買取りや仲介をしたがらない可能性があります。
さらに崖地・傾斜地の物件は接道義務を満たしていない再建築不可物件も多い場合があるので、リセールバリュー的にかなり厳しい場合があります。
駅近のマンション等は子育て世代には人気ですが、駅から離れた坂の上の中古の庭付き住宅地・分譲地は以前に比べて人気がありません。
駅に近い等、好条件以外の物件に関しては今後数が増えれば増えるほど、売れ残りや売るのが厳しくなるので早めに売却をした方がいいと考えます。
横浜市戸塚区の空き家の収益化・活用方法
横浜市戸塚区で空き家を処分売却をしないで空き家としてそのまま残した場合の収益化・活用方法についてです。
民泊としては不向き・シェアハウスの可能性
横浜市戸塚区はベッドタウンであり民泊等はあまり向いていません。一戸建てでトイレ2個・5LDK以上ならシェアハウスとして貸す方法もあります。
シェアハウスとして戸塚は明治学院大学や横浜薬科大学等もあるのと都心にも通学圏内なのでニーズがあるかもしれません。
ちなみに住宅地の場合、住民協定により、シェアハウスや民泊が禁止されてる可能性があるので、まずは住民協定をチェックすることをおすすめします。
シェアハウスの注意点は収益性が高いということで不動産会社が勧めることがありますが、リフォームが必要で初期コストがかかるのと、築古一戸建て等はもちろんシェアハウスを想定しておらず、大人5人以上が同時に住むということは、建物の傷みも早くなるのと修繕費用等も嵩むのであまりおすすめしません。
特にその後、住むことを考えている人は辞めておいた方がいいでしょう。また管理委託費用等もかかるのでトータルの収益性で検討した方がいいでしょう。
定期借家で貸す
実家・空き家を人に貸すのを躊躇する理由の一つとして、一旦貸すとなかなか立ち退いてくれないのが心配という話を聞きます。
そうした場合は定期借家で貸す方法もあります。契約期間の定めがある定期借家契約は貸主側にとってのメリットが大きいです。
DIY可賃貸(カスタマイズ可の賃貸物件)で貸す
実家・空き家を人に貸すにはある程度物件に手を入れないといけないと、そのための費用の捻出が厳しいという方には最近徐々に増えてきたのがDIY可賃貸です。
一般的な戸建て賃貸物件においては原状回復義務があるケースが多く借主側はカスタマイズができませんがDIY可賃貸は借主側が家の修繕・DIYをしていいということ前提で貸すことです。
DIYスキルがある借主は自分である程度修繕やカスタマイズできるのと貸主側としても貸すための初期投資が減らせるのと、修繕費用の負担がいらないというメリットがあります。
また築古物件でも借り手が付きやすいのもあります。
[参考サイト]改装可能な賃貸物件 検索サイト DIYP
[参考サイト]CHINTAI DIY可の賃貸情報
人に貸すのが抵抗のある人は物置として貸す方法も検討
実家・空き家を人に貸すのに抵抗のある人は物置として貸す方法も検討するのをおすすめします。
最近では物置シェアサービスもあります。ちなみに空き家と倉庫として第三者に貸し付ける場合は、「借地借家法」「都市計画法」「倉庫業法」の法律があるので遵守する必要があります。
[参考サイト]物置シェアサービス「モノオク」
空き家を前提としたリフォーム・リノベーション
災害時の避難拠点や別荘・二拠点生活・定年後の住居として考えている人もいるでしょう。そうした場合は空き家を想定したリフォームをおすすめします。
空き家を人に貸すためのリフォーム・リノベーションではなく、空き家として存続するためのリフォーム・リノベーションになります。
どういうことかといえば、例えば庭に関しては、成長の早い樹木や手間のかかる樹木は伐採・抜根してしまい、雑草が生えないように防草シートや人工芝や玉砂利等に空き家前提で庭をリフォームをしたり、防犯対策として防犯カメラの設置や窓の侵入を防ぐようにセキュリティ強化等のリフォームもあります。
※横浜市戸塚区の空き家相談・対象地域は秋葉町・影取町・柏尾町・上柏尾町・上倉田町・上矢部町・ 川上町・汲沢町・小雀町・品濃町・ 下倉田町・戸塚町・ 鳥が丘・名瀬町・原宿・東俣野町・平戸・平戸町・深谷町・舞岡町・前田町・俣野町・南舞岡・矢部町・吉田町になります。
